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2013年1月14日 (月)

関西で賃貸マンション建設が活況 富裕層が相続税対策に!

 昨年来、不動産を福祉施設への転用企画(サブリース含む)が大幅増加したことは、FBでもご報告している通りであるが、福祉への案件がこれだけ多いとするなら、“土地活用”全体の案件数も相当多いものと推して知るべきであろう。

 政権交代した今となっては、ああだこうだと言っても仕方がないことであるが、大幅増税は避けて通れず、その煽りで“相続税対策”の名のもと、アパート経営や賃貸マンション経営を勧める業者や金融機関が手ぐすねを引いているが、土地所有者にあっては“リスク管理”だけは、将来に対して『恨みっこなし』で、“自己責任”で行なっていただきたと思う。

 日本は少子高齢化が日増しに進んでおり、かつ総人口は減少の一途であること。

 今年の“新成人”も、彼らが生まれた年の成人に比べて4割ダウンしていることを。

 既存の物件数をそのままに、新たに新築物件が建築された時点で、地域によっては既に供給過剰に陥っている事実もあることを織り込んでおいて欲しい。

 営業マンの“絶対”とか、“必ず”は到底ありえないのが真実であることを。

 仮に私なら、建築単価が相場と合致しているか、家賃保証が超長期に亘って一定額で固定されているか、契約書を隅々まで目を通して、一抹の不安があれば契約しないですね。
 名の通った建設会社からの提案だとか、メガバンクや信託銀行からの紹介だから安心だと思うのは、間違った解釈ですよ。

 アパート専門会社の中には、以前から建築主と同種の訴訟事件を抱えているところもあるので、高額投資であるがゆえに、特に慎重に決断していただきたいのである。

〈日経新聞報道より抜粋〉
賃貸マンション建設活況 富裕層が相続税対策に
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関西で賃貸マンション・アパートを建設する動きが活発になっている。相続税の増税議論が高まるなか、土地を持つ富裕層が節税に使い始めたため。地方銀行は建設資金の融資のため専任の営業担当者を配置、昨年4~9月期の融資額は前年同期比4割伸びた。住宅メーカーも家賃保証を武器に攻勢をかけている。ただ供給過剰になれば、家賃収入の減少で節税分が帳消しになる恐れもある。

 賃貸マンション・アパート向けの新規融資が増え始めたのは2011年度下半期(10月~12年3月期)から。12年度上半期(4~9月期)は伸び率が一段と拡大した。

 関西の地方銀行9行の12年度上半期を集計すると、814億円で前年同期比約4割の伸び。りそな銀行の関西を中心とする西日本の融資実行額も6割増の約830億円。三井住友信託銀行は関西で前年同期比4倍の大幅増となった。

 国土交通省の統計でも関西の貸家の着工戸数は増加傾向にある。昨年1~11月で前年同月比プラスだった月は8カ月。なかでも9、10月は30%前後も増え、11年1月以降で最も高い水準だった。

 賃貸マンション・アパートの建設が増えている背景には相続税対策がある。政府内では相続税の見直しが議論されており、近い将来は基礎控除の縮小、最高税率の引き上げといった形で増税になるとみられている。地価の高い都市部に遊休地を持っている富裕層の間では、節税への関心が高まっているという。

 需要の開拓を狙って、各行とも営業態勢を強化している。池田泉州銀行、近畿大阪銀行などの地方銀行や三井住友信託は専任の営業担当者を置いた。りそな銀は西日本で専任の営業担当者を現在の約30人から12年度末までに約45人に増やす。みなと銀行は審査部門にも専任部署を設けた。

 単身者向けアパートを建てにくい地方では提案する物件を変える。関西アーバン銀行とみなと銀行は、食事などのサービスがついた高齢者向け賃貸住宅を勧め始めた。

 建設請負を狙って住宅メーカーも攻勢をかけている。積水ハウスは土地オーナー向けに、賃貸物件の見学会「シャーメゾンフェスタ」を始めた。11年は春だけで、12年は春と秋の2回に増やした。13年春も3月に関西2府4県など全国で計画している。大和ハウス工業も奈良市に賃貸アパートの体験施設を開いた。

 関西を地盤とするエス・バイ・エルは、建物を一括して借り上げ家賃収入を保証するサービスを始めた。すでに大手は導入済みで、積水ハウスによれば関西の契約物件の入居率は約98%と高率を維持している。

 ただ賃貸マンション・アパートの供給が需要を上回れば、入居率は低下し当初見込んだ家賃収入が得られなくなる。金融機関や住宅メーカーは、需給や立地を慎重に見極める必要がありそうだ。
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