« 今度の民主党代表選は万馬券? | トップページ | 初秋の地鎮祭! »

2010年9月12日 (日)

メジャーに成りつつある“土地活用”の需要とは?

8月に「夏休み」を多く取った反動で、ここしばらくは休日返上の激務が続いている。

小生の家族ですら、「よく、今夏の酷暑を凌げたね」と言われるほど…。

とにかく、「介護ソフト」の開発メーカーの顧問を行いつつ、介護現場を訪問してニーズに応えてきた。

地域や施設の事情にもよるが、発展を目指している施設は新規出店に伴う開発需要が旺盛で、介護ソフトの導入以前に新設拠点を確保することが先決だと言う。

特に京都は、行政からして介護施設不足を取り戻すべく、地域密着型介護施設に門戸を開放して、供給を促進してきている。
同時に、千年の都「京都」のブランド力で、「有料老人ホーム」や「高専賃」の開発もラッシュだ。

弊社も、永年の実績と口コミで、地元の介護施設に止まらず、全国展開している民間の介護運営事業者からも、新設開発情報を要請され、最大手住宅メーカーや地元のゼネコン、工務店の営業支援を行っていると、従来ならアパート、賃貸マンションを計画される土地所有者から福祉施設へシフトされることが顕著で、前年比400%を超える案件が集中してきている。

目的は、相続対策を中心に各種税務効果と、安定収入の確保。そして、地権者のプライドを擽る「社会貢献」である。

今までだったら、アパート経営や賃貸マンション経営をしてきた資産家でも、周囲の人々から“不労所得者”とのレッテルを貼られていることに、プライドを傷つけられてきた思いを、自らの土地に福祉施設を建築して運営事業者に借り上げてもらうことで、地域社会に貢献したとの意識に目覚め、名実ともに地域の有力者としての礎を固めておられるのだ。

このように、色んな意味合いで地域が活性化し、雇用の促進に結びつき、小生の立場で言えば、顧問先商品の導入にも繋がり、結果として“三方良し”に成る訳である。

11日も、午後から最大手住宅メーカーの営業課長から同行営業を要請され、「認知症高齢者グループホーム」の建築を検討していただいている地権者の方に面談して、本格的な開発コンサルティングを実施してきました。

終了後は、JR京都駅前の某ホテルへ移動して、ゼネコンの営業課長から滋賀県大津市での「有料老人ホーム」の企画開発の協力を要請されました。

現在、京都および、周辺都市で企画案件だけでも27件におよび、内8件は企画に着手している。

これらの開発事業は、老後の生活を支える受皿としてだけでなく、小生ら独立系FPにとっては、エステートプランに止まらず、ライフプラン、相続・事業承継、タックス、保険&リスクに至るまで、広範囲に関われる素材である。

落とし所が予測できるだけの“スキル”を持ち合わせているなど、前提条件となるべきFPとしての資質が必要であるが、自信のある方は小生まで問い合わせいただければ、よりよいビジネスに気付いていただけるかもしれませんね。


〈MONEYzineより抜粋〉
賃貸住宅の空室率上昇で土地活用に変化 「介護・福祉施設」賃貸ビジネスとは
----------------------------------------------------
全国的に空室率が上昇していることで、賃貸経営が曲がり角を迎えている。そこで介護施設による土地活用が注目を集め始めた。

 賃貸住宅の空室率は、不動産会社の公表データによると全国平均で10~20%程度となっている。賃貸需要が比較的多い大都市圏では、10%台をキープしているものの、ほとんどの県が20%を超え、今後も空室は増えるとみられている。

 賃貸住宅の空室率が上昇している背景には、国内の経済不況により、多くの企業が人員の削減に動き、また労働者の賃金の減少によって、ひとり暮らしをあきらめ親と同居する若者が増えていることが要因として挙げられる。

 このように賃貸需要が減少する中、土地活用の手段として、マンション・アパートを建築し経営していくのはリスクが大きい。そこで高齢化社会を背景に、各住宅メーカーは有料老人ホームやデイサービスセンターなどの介護施設による土地活用プランを、土地オーナーに積極的に提案している。

 例えば、商業施設や駐車場経営の場合、立地条件が良ければ大きな収益を上げることができる。しかし、郊外にある土地の場合、商業施設や駐車場の需要は少ない。このように活用方法が限られてしまう土地の場合には、これまではマンションやアパートを建てるのが一般的だった。

 一方、近年需要が高まっている介護や福祉分野の施設は、郊外でも需要があるため、活用が限られる土地にとって有望なプランといえる。これらの施設は、事業者と15年~20年の長期の賃貸借契約を結ぶケースが多いことから、空室リスクのない長期安定経営が可能となる。また、入居者の退去時のクリーニングやリフォームなどの費用負担が減るというメリットもある。

 ただし、長期賃貸契約を結ぶ場合、テナントとなる事業者と賃貸借予約契約を取り交わした後に建築するケースも多い。そのため、借り手が現れない限り、土地を活用することができない。オーナー自らが施設を経営することも可能だが、医療や介護に関する専門技術や運営のノウハウが必要となるため、簡単ではない。

 住宅メーカーはすでに医療・介護事業を行っている運営事業者や医療法人とのネットワークを使い、テナントの獲得も同時に行っている。介護施設で土地活用を成功させるためには、住宅メーカーの選び方も重要なポイントといえそうだ。
----------------------------------------------------
twitterやってます。是非フォローお願いします。   http://twitter.com/kansaiteioh


人気blog(ファイナンシャルプランニング)ランキングに登録しています。皆様のクリックが更新の原動力です。こちらも応援よろしくおねがいします。
↑  ↑  ↑
ポチポチっと2クリックお願いします♪



|

« 今度の民主党代表選は万馬券? | トップページ | 初秋の地鎮祭! »

「土地活用」カテゴリの記事

コメント

なるほど、これから益々、介護系が主力になってきますね。
開発ラッシュに耐えられる差別化も必要性が出てくるかもしれません。

投稿: kkenji1 | 2011年6月14日 (火) 21:07

コメントを書く



(ウェブ上には掲載しません)


コメントは記事投稿者が公開するまで表示されません。



トラックバック

この記事のトラックバックURL:
http://app.cocolog-nifty.com/t/trackback/73995/49421496

この記事へのトラックバック一覧です: メジャーに成りつつある“土地活用”の需要とは?:

» キャッシング比較 [キャッシング比較]
キャッシング会社総合ランキングです。単純な金利や融資枠だけでなく、歴史、利便性、サイトの分かりやすさ、サポート、ユーザーのクチコミ情報などを総合的に評価し、順位が決定されています。数あるキャッシング商品から厳選された総合ランキングですので、どの商品もおすすめです。... [続きを読む]

受信: 2010年9月12日 (日) 08:49

« 今度の民主党代表選は万馬券? | トップページ | 初秋の地鎮祭! »