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2008年9月 9日 (火)

トラブル多発するアパート経営!

土地活用」と称して、アパート経営を勧める業者の悪質ぶりが目立つようになってきた。

日本国内では、地方都市は当然に、大都市圏でも今後は少子化と人口減に曝されるとの統計予想が出ている。

しかしながら、アパート、賃貸住宅を手掛ける業者は、あの手この手と手ぐすねを引いて地主を口説いて回っている様子がうかがえるのだ。

何とかして受注を得ようと、最近では30年にも及ぶ「一括借り上げシステム」なるものまで出てきた。

地主にとってみれば、相続対策や固定資産税対策、年金準備対策など煽られても、冷静に見れば、数千万円から○億円にまで掛かる借入をしてまで、リスクを考えなくないではないか。

そこに、安全を謳った「一括借り上げシステム」であるが、盲点があることに注意してもらいたい。

その、ポイントとは?

『当初、○年間は固定して家賃をお支払します。
その後は、○年ごとに家賃を見直して、都合○年間の保障と致します。』

と説明されているはずだ。

まだ、固定家賃が入っている間は良いだろう。
しかし、家賃が見直された場合、必ずと言って家賃が上昇する可能性は少ない。
逆に、ほとんどのケースで家賃が下がってしまうので、租税公課に修繕費が嵩むと、借金の返済すらおぼつかなくなってしまうのである。

このような、リスク管理の説明を怠っているとして、昨今では全国各地で施工業者を相手取り、訴訟問題まで進展しているケースが増えてきている。

業者の営業マンは、与えられたノルマがきついが為に、地主が躊躇するような不利な情報を話さないようにしているという。
それでいて、この業界は離職率が高いが故に、地主としても憤りの持っていく場所すら失われているのである。

弊社では、これらの事象を鑑み、今後、増加の一途を辿る「高齢者に呼応したマンション」や「福祉施設」などに土地を活かしていただく提案を続けている。

国や地方自治体からの「補助金」、民間事業者からは「建設協力金」、あるいは「事業用定借」などを利用して、極力リスクを軽減する手法を用いている。
その甲斐あってか、着実に要請が増えてきているのである。

儲けの為なら、何をしても良いと言う事業は、早かれ遅かれ抹殺される運命を辿るだろう。

世間の人たちは、今こそ、本物の真実のみを確かめようとしているのだ。

もし、業者の営業マンに詰められ、不安がよぎるのであれば、ぜひ、小生の元へ相談に来てほしい。
小生は、「転ばぬ先の杖」になる覚悟でいる。


〈週刊東洋経済3月1日号より一部記事引用〉
地主がレオパレスを提訴 トラブル多発のアパート経営制度
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賃貸アパートの「一括借り上げシステム」は企業がオーナーに対し一定期間の家賃を保証する画期的仕組み。が、住宅の空室率が上がるにつれ問題点が顕在化しつつある。
(週刊東洋経済3月1日号)

「催眠商法まがいの悪質な営業手法だ」――。富山県在住の木村信二さん(60、仮名)は怒りをあらわにする。

 昨年8月。木村さんはアパート賃貸大手のレオパレス21から、アパート経営制度「30年一括借り上げシステム」の提案とともに、賃貸アパートの建設を勧められた。そこで石川県石川郡にあった旧宅を取り壊し、アパート(鉄骨3階建て、18戸)を建てることを決意。レオパレスと「工事請負契約」を締結し、契約着手金300万円を支払った。

 ところが旧宅の解体作業が終わり、アパートが着工される直前になって、木村さんはこの制度の”盲点”に気づき、慌てて解約を申し出た。

◆各地でトラブル発生、免責期間で儲ける企業

「一括借り上げシステム」は企業がオーナーに対し、空室が出ても一定期間の家賃を保証する制度だ。レオパレスや大東建託など賃貸大手だけでなく、ハウスメーカーもこぞって導入。賃貸アパートは、このシステムの普及とともに市場が拡大してきたといっても過言ではない。
 
 レオパレスの制度は「保証賃料の固定期間10年、それ以降は2年ごとに改定」となっている。が、冒頭の木村さんは「固定期間が10年間しかないことを事前に知らされていなかった」と主張する。つまりはこれが”盲点”だった。「レオパレスの営業員は30年契約を強調し、(アパート建設のために借りる)銀行ローンの返済分を差し引いても毎月およそ30万円儲かるとの話だった」と木村さんは話す。10年目以降に保証賃料が改定されれば、収入がローン返済額を下回り赤字に陥ることも考えられる。それに気づき契約解除を申し出たところ、すでに支払っていた着手金が戻ってこないばかりか、「消極的損害の一部」との名目で約1000万円の損害金まで同社から請求されてしまった。結局、木村さんは同年12月、金沢地裁に同社を提訴した。

 これに対し、レオパレスは通常の営業活動で次のことを徹底しているとする。「オーナーに渡す『賃貸管理業務仕様書』には賃貸契約書の見本がついており、そこに固定期間10年を明記している。事業計画書(アパートの収支計画)も、10年間のシミュレーションを提示している。個別訪問の際には、保証期間について(口頭で)説明する」(同社)。

ただ、同社が配布する営業用パンフレットには固定期間についての説明はなく、ホームページにもその記載はない。不動産トラブルに詳しいある弁護士は「パンフレットなどを読んでいると、30年もの間、事業が保証されるようにもとれる。一種の”だまし”ではないか」と語る。丁寧な事前説明がなされていたのか、気になるところだ。
 
「一括借り上げシステム」は企業にとって実に”うまい”仕組みだ。オーナーの不安を取り除くことで、時には1億円超にもなる高額なアパート建設を促し、建設請負と賃貸保証の両面で収入を確保できる。一定期間は家賃相場が下がった際のリスクを負うものの、レオパレスや大東建託は契約後3カ月間の保証免責期間も同時に設けており、この期間は家賃収入が全額、企業の懐に入る。「保証期間中に家賃相場が5%程度下がったとしても、免責期間の収入でカバーできる」(賃貸大手関係者)とも、業界ではささやかれる。
 
 そうした一方で近年は次々とトラブルが表面化している。一定期間が経つと賃料が見直されるため、築年数を重ねるにつれ保証賃料が引き下げられるケースがあり、保証料として家賃の10%程度を差し引かれることもある。国民生活センターには毎年、「契約を急がされた」(60代男性)、「解約を申し出たが、着手金が戻ってこない」(50代女性)など、複数の相談が寄せられている。
 
 企業の営業姿勢に疑問を呈する関係者は少なくない。不動産コンサルタント業さくら事務所の長嶋修会長は「企業は拙速な営業を行っているのではないか。アパート建設を、相続税など節税対策という短期的な視点でしか見ていない。アパート運営・管理という長期的な視点が軽視されている」と指摘する。
 
 アパート・マンション経営に関する著書がある不動産コンサルタントの浦田健氏は、住宅の空室率の上昇を懸念する。直近では改正建築基準法の影響でマイナスに転じたとはいえ、この数年は新設住宅着工数は増加傾向。これに比例して空室率は悪化している。総務省の統計を基に試算した住宅全体における直近の空室率は13%。浦田氏は「2015年には20%になるだろう」と分析する。となれば、将来的に家賃相場が下がる可能性は高い。

逆にローン金利は上がることも考えられる。じわりと圧力を増す経営負担に、保証期間中のアパートオーナーは気づかない。だが、保証期間が終了した途端に、赤字経営に苦しめられる可能性がある。「ほとんどのオーナーは、ゆでガエル状態」(浦田氏)というわけだ。
 
 こうした背景があるにもかかわらず、次々と地主に甘い声でささやいては、アパートを建てさせることばかりに血道を上げている企業があるとすれば、いかがなものか。社会的大問題になる前に、業界全体が制度を見直す必要がありはしないか。
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